在台北市頂級官邸聚落中，中正區仁愛路二段與新生南路交會的「臨沂街官邸靜巷生活圈」，向來是政商名流與文教世家最鍾愛的低調豪宅板塊。由深耕雙北優質住宅的震大建設股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市中正區臨沂段二小段108地號等10筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，不僅納入台北市政府「168專案」列管快速通關，更採事業計畫與權利變換「併送」達陣，已於 2025 年 8 月正式開工動工，規劃興建地上 22 層 的現代精品地標！
我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。
今天我們要深入拆解的精品大案，座落於台北市中正區仁愛路二段與新生南路一段核心靜巷內——「擬訂臺北市中正區臨沂段二小段108地號等10筆（原9筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。
本案由震大建設擔任實施者、邑相更新規劃負責都更規劃，並由大台北知名建築師陳克聚建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於中正區幸市里，位於仁愛路二段以北、濟南路二段62巷以東、新生南路120巷以南、新生南路一段以西之街廓西側。基地規模達 898.00 平方公尺（約 271.65 坪），土地使用分區結合了高容積的「第三之二種住宅區」與「第三種住宅區」，核定興建為地上 22 層、地下層的超高層精品名邸！全案實施都市更新費用約 12.93 億元，預估總銷售金額高達 37.94 億元！
全案私有地主 18 人（私有土地面積 894.00 ㎡），並夾雜一筆面積僅 4.00 ㎡ 的公有土地（管理機關：行政院農業委員會農田水利署／中華民國）。在加權基準容積率 382.75% 的優異條件下，震大建設如何透過耐震設計、智慧與綠建築雙標章及都市環境回饋，將實設容積率一舉推升至 574.07% 的頂規天花板？
請備好計算機，我們直接切入數據底層。
（資料來源：內政部都市更新入口網）
關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽
在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。
臺北市中正區臨沂段二小段108地號都更案全維度資訊表
| 類別 | 項目 | 詳細內容與數值 |
| 基本資料 | 案名 | 擬訂臺北市中正區臨沂段二小段108地號等10筆（原9筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 |
| 專案列管 | 納入臺北市政府都市更新「168專案」列管審查 | |
| 實施者 | 震大建設股份有限公司 | |
| 都更規劃單位 | 邑相更新規劃股份有限公司 | |
| 建築設計單位 | 陳克聚建築師事務所 | |
| 估價單位 | 巨秉不動產估價師聯合事務所、天易不動產估價師聯合事務所、宏大不動產估價師聯合事務所 | |
| 基地區位 | 臺北市中正區幸市里，仁愛路二段以北、濟南路二段62巷以東、新生南路120巷以南、新生南路一段以西之街廓西側（非完整街廓） | |
| 更新單元範圍 | 臺北市中正區臨沂段二小段108、109、110、111、112、113、113-1、113-2、125-1、125-3地號等10筆土地 | |
| 更新地區判定 | 自行劃定更新單元（劃定臺北市中正區臨沂段二小段108地號等9筆土地為更新單元，非位於政府劃定之更新地區） | |
| 目前辦理進度 | 執行階段：更新案施工中（開工日期：2025/08/13） | |
| 實施方式 | 重建區段：權利變換（併送事業計畫與權利變換計畫） | |
| 土地與產權 | 基地面積 | 898.00 ㎡（約 271.65 坪） |
| 土地使用分區 | 第三之二種住宅區：808.59 ㎡（90.04%） 第三種住宅區：88.41 ㎡（9.85%） 道路用地：1.00 ㎡（0.11%） | |
| 公私有產權 | 私有土地：894.00 ㎡（99.55%） 國有土地：4.00 ㎡（0.45%，管理機關：行政院農業委員會農田水利署／中華民國） | |
| 更新前所有權人數 | 私有土地所有權人：18 人｜合法建物所有權人：16 人（原戶數 22 戶） | |
| 公有土地所有權人 | 公有土地所有權人數：1 人（農田水利署） | |
| 容積與規劃 | 法定建蔽率 / 實設 | 45.00% / 43.69% |
| 法定容積率 | 382.75%（基準容積 $F_0$ 為 3,433.13 ㎡） | |
| 實設容積率 | 574.07%（頂滿法定都更獎勵 1.5 倍極限天花板） | |
| 總樓地板面積 | 9,186.83 ㎡（約 2,779.02 坪，地下層佔 2,601.28 ㎡） | |
| 地下開挖規模 | 72.50%（地下層規劃） | |
| 容積使用類別 | 住宅使用容積：5,065.18 ㎡；商業使用容積：84.21 ㎡；其他使用容積：0.00 ㎡ | |
| 建築量體與樓層 | 最大樓層數地上 22 層（超高層 RC 鋼筋混凝土建築規劃） | |
| 規劃單元數 | 住戶單元數：42 戶｜商業單元數：1 戶（共 43 戶，均質大戶純粹規劃） | |
| 車位規劃 | 汽車停車位：法定 52 輛，實設 49 輛 機車停車位：法定 62 輛，實設 62 輛 | |
| 財務規模 | 實施都更費用 | 1,293,452,698 元（約 12.93 億元） |
| 預估總銷金額 | 3,794,055,540 元（約 37.94 億元） |
容積解鎖：住三之二九成高權重基地382.75%頂滿至574.07%
在台北市都市計畫法規中，一般第三種住宅區基準容積僅為 225%，但臨近主要幹道沿線街廓常劃設有高容積的「第三之二種住宅區」（基準容積高達 400%）。本案基地面積 898.00 ㎡，其中第三之二種住宅區佔達 808.59 ㎡（高達 90.04%）、第三種住宅區佔 88.41 ㎡（9.85%）、道路用地 1.00 ㎡（0.11%），經面積權重加權後的法定基準容積率高達 382.75%（基準容積 $F_0 = 3,433.13 \text{ ㎡}$）。
依都市更新條例規定，獎勵上限為基準容積的 1.5 倍（即 $382.75\% \times 1.5 = 574.12\%$）。震大建設與陳克聚建築師團隊展現極致法規操作實力，核准實設容積率高達 574.07%，總實設容積樓地板面積達 5,149.39 ㎡（住宅 5,065.18 ㎡ ＋ 商業 84.21 ㎡），完全頂滿法規獎勵天花板！
容積堆疊結構拆解
法定基準容積（382.75%）：3,433.13 ㎡（住三之二與住三加權後之高基準開發量體）
耐震設計獎勵：343.33 ㎡（基準容積之 10.0%，為 22 層高層建築構築最高抗震規格）
建築物結構安全條件：268.39 ㎡（進一步強化結構安全性與防災韌性）
建築規劃設計(三)：257.84 ㎡（透過退縮人行步道與都市景觀改善獲得）
時程獎勵：240.33 ㎡（基準容積之 7.0%，把握整合時效快速報核）
綠建築標章之建築設計：206.00 ㎡（基準容積之 6.0%，導入現代生態節能建築規格）
智慧建築標章之建築設計：206.00 ㎡（基準容積之 6.0%，結合智能物業與遠端管理系統）
建築規劃設計(四)：103.00 ㎡（細緻提升開放空間品質所得）
促進都市更新(二)：67.10 ㎡
建築規劃設計(二)：34.33 ㎡
協助開闢公共設施用地：2.23 ㎡（捐贈並開闢 1.00 ㎡ 道路用地）
總實設容積（574.07%）：約 5,149.39 ㎡（包含住宅 5,065.18 ㎡ ＋ 商業 84.21 ㎡，淨增加逾 519 坪獎勵容積）
容積申請三大關鍵解析：
零容積移轉、純靠都更獎勵頂滿 1.5 倍上限：本案未額外耗費資金外購容積移轉（0.00 ㎡），完全憑藉耐震（10%）、結構安全、綠建築（6%）與智慧建築（6%）雙標章等硬實力，精準拿滿基準容積 1.5 倍的獎勵上限，展現極高開發效率。
退縮開闢 257.84 ㎡ 無遮簷人行步道：針對濟南路二段62巷與新生南路120巷的靜巷環境，實施者承諾退縮開闢達 257.84 平方公尺（約 78 坪）的無遮簷人行步道，直接換取同等面積的「建築規劃設計(三)」獎勵，為官邸靜巷營造舒適林蔭步行空間。
4.00 ㎡ 農田水利署畸零公地順利協處：基地內夾雜一筆面積僅 4.00 ㎡（約 1.21 坪）的農田水利署經管國有地，震大建設透過權利變換程序與「168專案」列管審查，順利化解公私共有門檻，並在 2025 年 8 月正式動工。
建築剖析：全棟僅43戶均質大戶！22層官邸靜巷地標
在建築配置上，法定建蔽率為 45.00%，本案實設建蔽率為 43.69%，在約 271.65 坪的精緻基地上，拔地而起地上 22 層的現代美學地標。最難能可貴的是全棟僅規劃 42 戶住宅與 1 戶商業單元（共計 43 戶），平均單戶住宅面積逾 36 坪（含公設約 50~65 坪級距），在市中心小坪數當道的市場中，堅持打造均質大戶、高隱私的純粹名邸！
各樓層立體機能配置表
| 垂直樓層區塊 | 主要規劃用途 | 空間特色與配置指標 |
| 屋頂層 | 樓梯間、機電空間、水箱、消防水箱、機電空間 | 符合 22 層高層建築消防與機電規範，天際線典雅俐落。 |
| 2F ~ 22F（標準層） | 集合住宅（42 戶） | 住宅總使用容積 5,065.18 ㎡。雙併或單層雙戶至三戶均質規劃，高樓層坐擁仁愛官邸樹海與市心景觀。 |
| 1F（地面層） | 門廳、管委會使用空間、一般零售業（1 戶）、集合住宅 | 商業使用容積僅 84.21 ㎡（單一精品店面配置），保留大尺度迎賓門廳與退縮步道，維持官邸靜巷寧靜氛圍。 |
| 地下層 | 防空避難室、停車空間、機電空間 | 總開挖面積 2,601.28 ㎡（開挖率 72.50%），實設 49 輛汽車位與 62 輛機車位。 |
車位配置方面，地下室實設 49 輛汽車停車位與 62 輛機車停車位，對比全棟僅 43 個單元，實現了 1.14 倍的汽車位配比，確保每戶皆能擁有專屬停車空間，徹底解決中正區精華巷弄停車一位難求的痛點。
財務解碼：總銷 37.94 億與更新前後價格參數全透視
本案在官方審查系統的「費用資料」頁籤中，完整揭露了中正區核心地段的更新前後估價單價與各項實施費用明細，數據含金量極高：
更新前後價格與費用細項拆解
更新前土地平均單價：5,116,704 元 / 坪，反映仁愛路二段與新生南路官邸生活圈高達每坪 511.67 萬元的頂級素地身價！
更新後住宅樓層平均單價：1,413,983 元 / 坪，都更審定基準單價高達 141.40 萬/坪，印證中正區臨沂段無可撼動的頂級豪宅市場定位。
更新後車位平均單價：3,270,213 元 / 個，49 個汽車位總價值約合 1.60 億元。
營建費用合計：871,925,654 元（約 8.72 億元，含 22 層高層建築結構與深開挖成本）。
管理費用合計：268,284,739 元（約 2.68 億元，含人事、銷售與信託管理等費用）。
權利變換費用合計：80,251,304 元（約 0.80 億元，含估價、測量與專業規劃費用）。
稅捐費用合計：42,605,554 元（約 0.43 億元）。
貸款利息費用合計：30,385,447 元（約 0.30 億元）。
實施都市更新費用總計：1,293,452,698 元（約 12.93 億元）。
預估總銷售金額：3,794,055,540 元（約 37.94 億元）。
共同負擔比（實施成本總銷比）試算
這項數據充分展現了中正區仁愛新生板塊的驚人房價支撐力！在審定住宅均價高達 141.40 萬/坪的強大總銷基礎下，全案共同負擔比（實施費用佔總銷比）僅有 34.09%！其餘將近 65.9%（約 25.01 億元） 的更新後產權價值由 18 位原地主與農田水利署依權利變換比例公平分回，讓原住戶不僅能原地入住 22 層頂級智慧綠建築名邸，更實現極為可觀的資產躍升！
小又的總結筆記
從這處座落仁愛路二段與新生南路官邸靜巷的震大建設都更案，我們可以得出三點核心觀察：
住三之二＋零容移頂滿 574.07% 的法規精算典範：善用九成第三之二種住宅區（基準容積 400%）的高容積先天優勢，不花錢外購容積移轉，純靠耐震、結構安全與智慧綠建築雙標章拿滿 1.5 倍獎勵上限，把共同負擔比壓低在 34.09%，最大化地主分回效益。
納入「168專案」列管、已於 2025 年 8 月正式開工：透過事業與權利變換併送及市府 168 專案加速審查，成功協處 4.00 ㎡ 農田水利署畸零公地並進入實體施工階段，成為中正區高效率都市更新代表作。
審定均價 141.4 萬與全棟 43 戶均質大戶的高端定位：更新前素地單價即達 511.67 萬/坪，更新後審定住宅均價站穩 141.40 萬/坪；全棟僅 42 戶住宅搭配 49 席汽車位，完美契合仁愛新生官邸生活圈高資產客群對隱私與質感的極致追求。
（資料來源：內政部都市更新入口網）
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