在台北市都市更新的歷史紀錄中，整合十幾筆地號已屬不易，若要縫合超過百筆地號、協調逾兩百位私有地主，更需要頂尖品牌的實力與極度精密的法規整合工藝。在中正區和平西路二段與三元街生活圈，由台灣工程與豪宅領頭羊潤泰創新國際股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市中正區永昌段四小段46-4地號等117筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，成功整合高達 117 筆地號、233 位私有地主，基地面積達 3,168.53 平方公尺（約 958.48 坪），規劃興建地上 30 層 的超高層現代美學地標，目前已正式獲得市府核定！
我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。
今天我們要深入拆解的高難度旗艦大案，座落於台北市中正區和平西路二段與三元街交會生活圈——「擬訂臺北市中正區永昌段四小段46-4地號等117筆（原116筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。
本案由潤泰創新國際擔任實施者、邑相更新規劃負責都更規劃，並由鑄力聯合建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於中正區龍興里，位於北臨和平西路二段70巷6弄、東臨和平西路二段70巷、南臨三元街、西側為一條未開闢計畫道路之街廓範圍內。基地規模高達 3,168.53 平方公尺（約 958.48 坪），土地使用分區結合了「第三種住宅區」、「第三之一種住宅區」與「道路用地」，核定興建為地上 30 層、地下 4 層的超高層地標建築！全案實施都市更新費用約 25.41 億元，預估總銷售金額高達 61.34 億元！
全案私有土地所有權人多達 233 人（私有土地面積 2,230.71 ㎡），並夾雜財政部國有財產署與臺北市政府財政局等 3 處公有土地管理機關經管之國、市有地共 937.82 ㎡，公私產權交錯極其複雜。潤泰創新如何透過「權利變換（併送）」程序化解百筆地號的產權糾葛，並將實設容積率一舉拉升至 427.67%？
請備好計算機，我們直接切入數據底層。
（資料來源：內政部都市更新入口網）
關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽
在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。
臺北市中正區永昌段四小段46-4地號都更案全維度資訊表
| 類別 | 項目 | 詳細內容與數值 |
| 基本資料 | 案名 | 擬訂臺北市中正區永昌段四小段46-4地號等117筆（原116筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 |
| 實施者 | 潤泰創新國際股份有限公司 | |
| 都更規劃單位 | 邑相更新規劃股份有限公司 | |
| 建築設計單位 | 鑄力聯合建築師事務所 | |
| 估價單位 | 遠見不動產估價師事務所、元宏不動產估價師聯合事務所、誠欣不動產估價師事務所 | |
| 基地區位 | 臺北市中正區龍興里，北臨和平西路二段70巷6弄、東臨和平西路二段70巷、南臨三元街、西側為一條未開闢計畫道路（非完整街廓） | |
| 更新單元範圍 | 臺北市中正區永昌段四小段46-4地號等117筆土地 | |
| 更新地區判定 | 位於政府公告劃定之更新地區（三元街、寧波西街附近更新地區，2000/06/26劃定） | |
| 目前辦理進度 | 事業計畫及權利變換計畫階段—業經本府核定 | |
| 實施方式 | 重建區段：權利變換（併送事業計畫與權利變換計畫） | |
| 土地與產權 | 基地面積 | 3,168.53 ㎡（約 958.48 坪） |
| 土地使用分區 | 第三種住宅區：1,139.18 ㎡（35.95%） 第三之一種住宅區：1,911.03 ㎡（60.31%） 道路用地：118.32 ㎡（3.73%） | |
| 公私有產權 | 私有土地：2,230.71 ㎡（70.40%） 國有土地：911.52 ㎡（28.77%，管理機關：財政部國有財產署等） 市有土地：26.30 ㎡（0.83%，管理機關：臺北市政府財政局） | |
| 更新前所有權人數 | 私有土地所有權人：233 人｜合法建物所有權人：199 人（原戶數 64 戶，安置原住戶 31 戶、安置違建戶 33 戶） | |
| 公有土地所有權人 | 公有土地所有權人數：3 人（財政部國有財產署、臺北市政府財政局等） | |
| 容積與規劃 | 法定建蔽率 / 實設 | 45.00% / 31.88%（近千坪大基地低建蔽，留設近七成綠意空地） |
| 法定容積率 | 271.99%（基準容積 $F_0$ 為 8,296.25 ㎡） | |
| 實設容積率 | 427.67%（加計都更獎勵與容積移轉，建築量體大幅擴充） | |
| 總樓地板面積 | 23,612.33 ㎡（約 7,142.73 坪，地下層佔 7,407.99 ㎡） | |
| 地下開挖規模 | 62.35%（地下層規劃） | |
| 容積使用類別 | 住宅使用容積：15,372.00 ㎡；商業使用容積：271.81 ㎡；其他使用容積：113.36 ㎡ | |
| 建築量體與樓層 | 最大樓層數地上 30 層（超高層建築規劃） | |
| 規劃單元數 | 住戶單元數：137 戶｜商業單元數：7 戶｜其他單元數（宗祠等）：1 戶（共 145 戶） | |
| 車位規劃 | 汽車停車位：法定 133 輛，實設 155 輛 機車停車位：法定 158 輛，實設 158 輛 | |
| 財務規模 | 實施都更費用 | 2,540,988,410 元（約 25.41 億元） |
| 預估總銷金額 | 6,133,846,827 元（約 61.34 億元） |
容積解鎖：住三與住三之一混合基地271.99%突破至427.67%
在都市計畫法規中，本案建築基地結合了「第三種住宅區」（1,139.18 ㎡）與容積率較高的「第三之一種住宅區」（1,911.03 ㎡），經面積權重加權後的法定基準容積率達 271.99%，計算出的基準容積 $F_0$ 高達 8,296.25 ㎡（約 2,509.62 坪）。
面對逾兩百位地主與複雜的違建安置難題，潤泰創新團隊透過完整的都更獎勵申請機制（涵蓋 $\Delta F_3$ 協助開闢公設、$\Delta F_4$ 公益回饋、$\Delta F_5$ 都市環境貢獻與 $\Delta F_6$ 舊違章安置等）並搭配外購容積移轉，將實設容積率推升至 427.67%，總實設容積樓地板面積達 15,757.17 ㎡，較基準容積暴增將近九成！
容積堆疊結構拆解
法定基準容積（271.99%）：8,296.25 ㎡（住三與住三之一加權後之基礎開發量體）
都市更新獎勵項目合計（$F – F_0$）：4,330.42 ㎡（總獎勵核准後容積 $F$ 達 12,626.67 ㎡，獎勵幅度高達基準容積之 52.20%）
舊違章建築戶處理獎勵（$\Delta F_6$）：1,286.60 ㎡（全案最大宗單項獎勵，成功化解 33 戶違建安置難題）
協助開闢公共設施用地獎勵（$\Delta F_3$）：829.62 ㎡（基準容積之 10.0%，源於捐贈並開闢 118.32 ㎡ 道路用地）
建築規劃設計與綠建築、智慧建築等都市環境貢獻（$\Delta F_5$ 合計）：2,212.65 ㎡（細分為 $\Delta F_{5-1}$ 829.62 ㎡、$\Delta F_{5-3}$ 636.37 ㎡、$\Delta F_{5-6}$ 497.77 ㎡、$\Delta F_{5-5}$ 248.89 ㎡）
其他公益回饋獎勵（$\Delta F_{4-2}$）：1.55 ㎡
容積移轉核准面積：601.18 ㎡（增額挹注高樓層景觀量體）
總實設容積（427.67%）：約 15,757.17 ㎡（包含住宅 15,372.00 ㎡ ＋ 商業 271.81 ㎡ ＋ 其他 113.36 ㎡）
容積申請三大關鍵解析：
化解 33 戶違建安置、換取 1,286.60 ㎡ 關鍵獎勵：本案更新前原戶數共 64 戶，其中包含高達 33 戶違建戶。潤泰創新承擔起龐大的拆遷協調與安置責任，換取高達 1,286.60 ㎡ 的 $\Delta F_6$ 獎勵容積，成功將整合阻力轉化為實質建築坪效。
開闢 790.13 ㎡ 人行步道與 118.32 ㎡ 計畫道路：基地西側緊鄰未開闢計畫道路，實施者不僅出資 53.24 萬元工程費用協助開闢 118.32 ㎡ 道路，更在基地周邊退縮開闢高達 790.13 平方公尺（約 239 坪）的無遮簷人行步道，徹底打通三元街與和平西路二段70巷的瓶頸動線。
233 位私地主＋3 處公有地管理機關大整合：全案地號高達 117 筆，涵蓋 233 位私有土地所有權人、199 位合法建物所有權人，以及國產署、北市財政局等公有土地（佔 29.60%）。透過劃定更新地區優勢與權利變換併送機制，創下中正區罕見的大規模整合里程碑。
建築剖析：建蔽率僅31.88%！融入在地宗祠文化的30層莊園地標
在建築配置上，法定建蔽率為 45.00%，本案實設建蔽率大幅縮減至 31.88%！在近千坪的完整基地上，留設了接近七成（約 653 坪）的開放空間與退縮綠帶，讓這棟 30 層超高建築擁有極為舒展的棟距與林蔭視野。
各樓層立體機能配置表
| 垂直樓層區塊 | 主要規劃用途 | 空間特色與配置指標 |
| 屋頂層 | 機房、樓梯間、水箱、排煙室 | 符合 30 層超高層建築防災規範，天際線俐落大器。 |
| 標準層（高／中低樓層） | 多戶住宅（137 戶） | 住宅總使用容積 15,372.00 ㎡，高樓層俯瞰植物園綠海與新店溪水岸景觀。 |
| 地面層 (1F) | 一般零售業甲組（7 戶）、門廳、宗祠、管委會使用空間、社區遊憩設施 | 商業使用容積 271.81 ㎡、其他使用容積 113.36 ㎡；特別規劃「宗祠」空間延續在地家族文化記憶，並配置社區遊憩與大器迎賓門廳。 |
| 地下層 | 停車空間、機房、水箱、防空避難室 | 總開挖面積 7,407.99 ㎡（開挖率 62.35%），實設 155 輛汽車位與 158 輛機車位。 |
地下室開挖面積達 7,407.99 ㎡，實設 155 輛汽車停車位（超越法定 133 輛達 22 輛） 以及 158 輛機車停車位，完全吸收 145 個單元的日常停車需求，大幅舒緩和平西路二段周邊巷弄的停車壓力。
財務解碼：總銷 61.34 億與更新前後價格參數全透視
本案在官方審查系統的「費用資料」頁籤中，完整揭露了更新前後的估價單價、容積移轉成本與各項實施費用明細，讓我們能精準拆解這樁 61 億級潤泰大案的財務結構：
更新前後價格與費用細項拆解
更新前土地平均單價：2,279,649 元 / 坪，反映中正區和平西路二段與三元街生活圈的穩健素地價值（約 227.96 萬/坪）。
更新後住宅樓層平均單價：903,969 元 / 坪，都更審定基準單價約 90.40 萬/坪，具備潤泰品牌營建口碑與中正區門牌的強勁補漲潛力。
更新後車位平均單價：2,505,161 元 / 個，155 個汽車位總價值約合 3.88 億元。
營建費用合計：1,676,472,722 元（約 16.76 億元，佔總實施費用逾六成五）。
管理費用合計：528,135,007 元（約 5.28 億元，含人事、銷售與信託管理等費用）。
權利變換費用合計：162,071,897 元（約 1.62 億元，含估價、測量與逾兩百位地主協調規劃費用）。
容積移轉費用合計：83,335,717 元（約 0.83 億元，用以購入 601.18 ㎡ 容積移轉）。
貸款利息費用合計：69,323,195 元（約 0.69 億元）。
稅捐費用合計：21,117,432 元（約 0.21 億元）。
公共設施費用合計：532,440 元（約 0.005 億元，協助開闢計畫道路工程費）。
實施都市更新費用總計：2,540,988,410 元（約 25.41 億元）。
預估總銷售金額：6,133,846,827 元（約 61.34 億元）。
共同負擔比（實施成本總銷比）試算
即使面臨整合 117 筆地號、協調 233 位地主與 33 戶違建安置的高昂前期作業成本，並投入高達 16.76 億元興建 30 層超高層建築，全案共同負擔比（實施費用佔總銷比）仍穩健控制在 41.42%！其餘將近 58.6%（約 35.93 億元） 的更新後產權價值由 233 位私有地主及國產署、北市財政局依權利變換比例公平分回，展現出頂尖品牌開發商在大型複雜都更案中的強大價值創造能力！
小又的總結筆記
從這處座落和平西路二段與三元街的潤泰百筆地號都更案，我們可以得出三點核心觀察：
117 筆地號＋233 位地主的史詩級整合工程：在產權極度破碎且公有地佔近三成（29.60%）的舊街廓中，潤泰創新憑藉品牌信任度與權利變換併送機制，成功整合 233 位私地主與 3 處公產機關，堪稱台北市都更整合教科書級案例。
低建蔽、大退縮並保留「宗祠」文化溫度：實設建蔽率僅 31.88%，退縮開闢高達 790.13 ㎡ 人行步道，更在 1 樓貼心規劃「宗祠」單元保留地方家族傳承，展現現代都更兼顧人文歷史與開放空間的細膩高度。
審定均價 90.4 萬的補漲與品牌溢價空間：相比周邊大安區與中正區核心動輒破百萬的預售行情，本案審定住宅均價約 90.40 萬/坪，在潤泰營建品質加持下，無論對分回地主或未來市場買方都具備極強的資產增值空間。
（資料來源：內政部都市更新入口網）
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