在大台北地區，捷運中正紀念堂站與古亭站交會的「羅斯福路與寧波東街文教生活圈」，向來擁有深厚的行政與人文底蘊，老舊公寓林立卻極度考驗開發商的整合細膩度。由東大成建設股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市中正區南海段一小段684地號等7筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，不僅全案產權 100% 為私有土地、無公有地摻雜，更採事業計畫與權利變換「併送」快速通關，目前已正式獲得市府核定！
我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。
今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市中正區羅斯福路一段與金華街、寧波東街交會的核心靜巷內——「擬訂臺北市中正區南海段一小段684地號等7筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。
本案由東大成建設擔任實施者、弘傑開發事業負責都更規劃，並由王克誠建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於中正區新營里，位於羅斯福路一段以東、金華街以北、寧波東街以西、寧波東街9巷以南所圍街廓範圍內之中間。基地規模達 952.00 平方公尺（約 287.98 坪），土地使用分區結合了「第三種住宅區」與「第三種商業區（原屬第二種商業區）」，核定興建為地上 13 層、地下 3 層的現代化商住大樓！全案實施都市更新費用約 6.78 億元，預估總銷售金額高達 21.05 億元！
全案私有地主 14 人（私有土地面積 952.00 ㎡，合法建物所有權人 13 人），以「權利變換（併送）」模式報核獲准。在加權基準容積率 235.64% 的限制下，東大成建設如何透過耐震設計、綠建築標章與都市環境友善回饋，將實設容積率一舉拉升至 390.87% 的高坪效水準？
請備好計算機，我們直接切入數據底層。
關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽
在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。
臺北市中正區南海段一小段684地號都更案全維度資訊表
| 類別 | 項目 | 詳細內容與數值 |
| 基本資料 | 案名 | 擬訂臺北市中正區南海段一小段684地號等7筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 |
| 實施者 | 東大成建設股份有限公司 | |
| 都更規劃單位 | 弘傑開發事業股份有限公司 | |
| 建築設計單位 | 王克誠建築師事務所 | |
| 估價單位 | 巨秉不動產估價師聯合事務所、友宏不動產估價師聯合事務所、宇豐不動產估價師聯合事務所 | |
| 基地區位 | 臺北市中正區新營里，羅斯福路一段以東、金華街以北、寧波東街以西、寧波東街9巷以南所圍街廓範圍內之中間（非完整街廓） | |
| 更新單元範圍 | 臺北市中正區南海段一小段684地號等7筆土地 | |
| 更新地區判定 | 自行劃定更新單元（劃定臺北市中正區南海段一小段684地號等7筆土地為更新單元，非位於政府劃定之更新地區） | |
| 目前辦理進度 | 事業計畫及權利變換計畫階段—業經本府核定 | |
| 實施方式 | 重建區段：權利變換（併送事業計畫與權利變換計畫） | |
| 土地與產權 | 基地面積 | 952.00 ㎡（約 287.98 坪） |
| 土地使用分區 | 第三種住宅區：927.00 ㎡（97.37%） 商三特（原屬第二種商業區）：25.00 ㎡（2.63%） | |
| 公私有產權 | 私有土地：952.00 ㎡（100.00%） 公有土地：0.00 ㎡（0.00%） | |
| 更新前所有權人數 | 私有土地所有權人：14 人｜合法建物所有權人：13 人（原戶數 11 戶，安置原住戶 11 戶） | |
| 公有土地所有權 | 無公有地管理機關 | |
| 容積與規劃 | 法定建蔽率 / 實設 | 45.53% / 45.48% |
| 法定容積率 | 235.64%（基準容積 $F_0$ 為 2,243.25 ㎡） | |
| 實設容積率 | 390.87%（加計多項都更獎勵，大舉擴充可建坪效） | |
| 總樓地板面積 | 7,308.42 ㎡（約 2,210.80 坪，地下層佔 2,567.50 ㎡） | |
| 地下開挖規模 | 68.07%（地下 3 層） | |
| 容積使用類別 | 住宅使用容積：2,957.22 ㎡；商業使用容積：763.89 ㎡；其他使用：0.00 ㎡ | |
| 建築量體與樓層 | 最大樓層數地上 13 層/地下 3 層（RC鋼筋混凝土構造） | |
| 規劃單元數 | 住戶單元數：31 戶｜商業單元數：2 戶（共 33 戶） | |
| 車位規劃 | 汽車停車位：法定 40 輛，實設 49 輛 機車停車位：法定 45 輛，實設 45 輛 | |
| 財務規模 | 實施都更費用 | 678,446,994 元（約 6.78 億元） |
| 預估總銷金額 | 2,104,742,650 元（約 21.05 億元） |
容積解鎖：住三與商三特混合基地235.64%突破至390.87%
在都市計畫法規中，混合使用分區的基地需依面積權重試算加權建蔽率與基準容積。本案基地面積 952.00 ㎡，其中第三種住宅區佔 927.00 ㎡（97.37%）、商三特（原屬第二種商業區）佔 25.00 ㎡（2.63%），經面積加權後的法定基準容積率為 235.64%（基準容積 $F_0 = 2,243.25 \text{ ㎡}$）。
面對約 288 坪的精緻街廓基地，東大成建設與王克誠建築師團隊並未購入額外容積移轉，而是完全憑藉扎實的建築結構安全、耐震設計、綠建築標章與都市環境友善回饋，將實設容積率一舉推升至 390.87%，總實設容積樓地板面積達 3,721.11 ㎡（住宅 2,957.22 ㎡ ＋ 商業 763.89 ㎡），較基準容積大幅增加逾 65%！
容積堆疊結構拆解
基準容積（235.64%）：2,243.25 ㎡（為本案建築開發之法定基礎量體）
高於法定容積部份核計之獎勵：622.70 ㎡（全案最大宗之關鍵獎勵項目）
耐震設計獎勵：224.33 ㎡（基準容積之 10.0%，確保結構最高安全標準）
建築規劃設計(三)：157.89 ㎡（透過退縮人行步道等環境貢獻獲得）
時程獎勵：135.17 ㎡（基準容積之 6.0%，把握整合時效報核）
綠建築標章之建築設計：134.60 ㎡（基準容積之 6.0%，導入現代生態節能建築規格）
建築物結構安全條件：106.56 ㎡（強化老舊街廓更新後之抗震韌性）
促進都市更新(二)：53.28 ㎡
建築規劃設計(二)：22.43 ㎡
總實設容積（390.87%）：約 3,721.11 ㎡（住宅 2,957.22 ㎡ ＋ 商業 763.89 ㎡）
容積申請三大關鍵解析：
結構安全與耐震雙重認證：本案耐震設計直接爭取基準容積 10%（224.33 ㎡），再疊加建築物結構安全條件 106.56 ㎡，光是耐震結構相關獎勵就貢獻了 330.89 ㎡，為中正區老舊公寓群樹立安全重建典範。
退縮開闢 157.89 ㎡ 無遮簷人行步道：針對寧波東街與羅斯福路巷弄較為緊繃的步行空間，實施者承諾在基地周邊開闢達 157.89 平方公尺的人行步道，直接換取同等面積的「建築規劃設計(三)」獎勵，實質改善鄰里通行品質。
不靠容移、純靠都更獎勵推升坪效：本案零容積移轉（0.00 ㎡），完全透過都更本法各項綠建築、時程與規劃獎勵將容積率從 235.64% 拉升至 390.87%，大幅省下外購容移的龐大現金成本，讓財務結構更顯健康。
建築剖析：金融服務業進駐1F、13層精品純質住宅
在建築配置上，加權法定建蔽率為 45.53%，本案實設建蔽率為 45.48%，地面層不僅留設寬敞退縮步道，更針對中正紀念堂周邊的商務與金融需求，在 1 樓精準配置金融保險業與管委會空間，樓上則維持僅 31 戶的單純高品質住宅。
各樓層立體機能配置表
| 垂直樓層區塊 | 主要規劃用途 | 空間特色與配置指標 |
| 屋頂層 | 梯間、機房、水箱 | 簡潔大器的屋頂造型，融入中正紀念堂文教生活圈天際線。 |
| 2F ~ 13F（標準層） | 多戶住宅（31 戶） | 住宅總使用容積 2,957.22 ㎡。戶數單純均質，注重採光與隱私。 |
| 1F（地面層） | 管委會使用空間、金融保險業、住宅（2 戶商業單元） | 商業使用容積 763.89 ㎡，引進質感金融保險業進駐，提升街廓商業價值。 |
| B1 ~ B3（地下層） | 停車空間、機電設備空間、防空避難室 | 總開挖面積 2,567.50 ㎡（開挖率 68.07%），實設 49 輛汽車位與 45 輛機車位。 |
車位配置方面，地下 3 層實設 49 輛汽車停車位（超越法定 40 輛達 9 輛） 以及 45 輛機車停車位，對比全棟僅 33 個單元（31 戶住宅＋2 戶商業），實現了高達 1.48 倍的車位配比，在中正區精華地段極為難得！
財務解碼：總銷 21.05 億與更新前後價格參數全透視
本案在官方審查系統的「費用資料」頁籤中，完整揭露了更新前後的估價單價與各項成本明細，讓我們能精準拆解這樁中正區精華都更案的財務模型：
更新前後價格與費用細項拆解
更新前土地平均單價：2,940,000 元 / 坪，反映羅斯福路一段與中正紀念堂周邊巷弄的穩健素地價值（約 294 萬/坪）。
更新後住宅樓層平均單價：1,033,625 元 / 坪，都更審定基準單價約 103.36 萬/坪，具備中正區明星學區與捷運雙線交會的強勁保值力。
更新後車位平均單價：2,834,043 元 / 個，49 個汽車位總價值約合 1.39 億元。
營建費用合計：469,626,800 元（約 4.70 億元，佔總實施費用近七成）。
管理費用合計：127,343,376 元（約 1.27 億元，含人事、銷售與信託管理等費用）。
權利變換費用合計：51,774,846 元（約 0.52 億元，含估價、測量與專業規劃費用）。
稅捐費用合計：15,171,973 元（約 0.15 億元）。
貸款利息費用合計：14,529,999 元（約 0.15 億元）。
實施都市更新費用總計：678,446,994 元（約 6.78 億元）。
預估總銷售金額：2,104,742,650 元（約 21.05 億元）。
共同負擔比（實施成本總銷比）試算
這項數據顯示，由於本案未額外耗費巨資購買容積移轉，且營建與各項管理成本控制得宜，全案共同負擔比（實施費用佔總銷比）僅有 32.23%！這意味著有將近 67.8%（約 14.26 億元） 的更新後產權價值由 14 位原地主依權利變換比例公平分回，讓原住戶不僅能原地換新屋，更享有極高的資產增值空間！
小又的總結筆記
從這處座落中正紀念堂生活圈的精緻都更案，我們可以得出三點核心觀察：
100% 私有地權變併送的高效整合：基地無公有地摻雜，14 位私有地主與 13 位建物所有權人透過事業計畫與權利變換「併送」機制，兼顧效率與估價公平性，順利取得市府核定。
零容移、低共同負擔比的財務健康典範：不靠高價外購容積移轉，純粹透過耐震、綠建築與步道開闢將容積率從 235.64% 推升至 390.87%，把共同負擔比壓低在 32.23%，最大化保障地主分回比例。
金融業進駐與 1.48 倍超高車位配比：1 樓引進金融保險業提升一樓店面質感與租金效益，樓上 31 戶純住宅搭配 49 席坡道車位，在傳統文教靜巷中打造出兼具機能與隱私的精品名邸。
（資料來源：內政部都市更新入口網）
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