【中正善導寺忠孝東路一段629坪18層商辦住宅新地標】丹棠開發成功段案：商三特突破原容積限制推升至405.69%、納入168專案動工與47.1億總銷深度全解析

在台北市行政與政經核心中正區，「捷運善導寺站與忠孝東路一段、林森南路交會生活圈」向來是各大企業總部、頂級商辦與政商名流爭相卡位的黃金門戶。由深耕雙北都市更新的實力開發商丹棠開發股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市中正區成功段三小段69地號1筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，不僅全案產權 100% 為私有土地、更納入台北市政府「168專案」快速通關，已於 2025 年 5 月正式開工動工，規劃興建地上 18 層 的現代化複合商辦與住宅新地標！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。尤其像本案這種坐落於忠孝東路一段政經門戶、完美結合「商用事務所與頂級住宅」的複合式都更旗艦案，更是企業主與高資產家族資產配置的核心焦點。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市中正區忠孝東路一段與林森南路、青島東路交會的核心街廓——「擬訂臺北市中正區成功段三小段69地號1筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由丹棠開發同時擔任實施者與都更規劃單位，並由簡俊卿建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於中正區幸福里，位於林森南路以西、青島東路以北、鎮江街以東及忠孝東路一段以南之街廓南側。基地規模高達 2,081.00 平方公尺（約 629.50 坪），土地使用分區為極具商業開發潛力的「商三特（原屬第三種住宅區）」，核定興建為地上 18 層、地下層的現代化商辦住宅大樓！全案實施都市更新費用約 20.04 億元，預估總銷售金額高達 47.19 億元！

全案私有地主 21 人（私有土地面積 2,081.00 ㎡，合法建物所有權人 21 人，產權 100% 私有且為單一完整地號），以「權利變換（併送）」模式快速獲准。在原屬第三種住宅區基準容積率 225% 的基礎下，丹棠開發如何運用「高於法定容積部份核計之獎勵」與智慧、綠建築雙標章，將實設容積率一舉推升至 405.69% 的高坪效水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

（資料來源：內政部都市更新入口網）

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市中正區成功段三小段69地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：商三特突破原建築容積限制，225%躍升至405.69%

在台北市中心沿線幹道（如忠孝東路一段周邊），許多基地屬於「商三特（原屬第三種住宅區）」，其法定基準容積率雖為 225.00%（基準容積 $F_0 = 2,081.00 \times 225\% = 4,682.25 \text{ ㎡}$），但因早期建築量體即已高於法定容積，在都市更新法規下可適用「建築基地 0.3 倍之基準容積再加其原建築容積」的特殊獎勵上限規定！

丹棠開發精準掌握這項法規利基，在不需外購高額容積移轉（0.00 ㎡）的情況下，憑藉「高於法定容積部份核計之獎勵」與綠建築、智慧建築雙標章，將全案實設容積率一舉推升至 405.69%，總實設容積樓地板面積高達 8,371.41 ㎡（住宅 3,566.26 ㎡ ＋ 商業 737.68 ㎡ ＋ 其他事務所等 4,067.47 ㎡），較基準容積大幅擴充近八成！

容積堆疊結構拆解

• 法定基準容積（225.00%）：4,682.25 ㎡（為本案建築開發之法定基礎量體）

• 高於法定容積部份核計之獎勵：2,374.30 ㎡（全案最大宗之關鍵獎勵支柱，充分還原並升級原建築量體價值）

• 綠建築標章之建築設計：374.58 ㎡（基準容積之 8.0%，導入頂級生態節能指標）

• 建築物結構安全條件：367.87 ㎡（強化 18 層高層建築之結構安全與耐震韌性）

• 時程獎勵：327.76 ㎡（基準容積之 7.0%，把握整合時效快速報核）

• 智慧建築標章之建築設計：280.94 ㎡（基準容積之 6.0%，符合現代企業商辦與豪宅智能化管理需求）

• 建築規劃設計(四)：140.47 ㎡（基準容積之 3.0%，細緻提升開放空間品質所得）

• 建築規劃設計(三)：101.15 ㎡（透過退縮開闢人行步道獲得）

• 建築規劃設計(二)：46.82 ㎡（基準容積之 1.0%）

• 新技術之應用：46.82 ㎡（基準容積之 1.0%，導入先進建築工法與技術）

• 總實設容積（405.69%）：約 8,371.41 ㎡（包含住宅 3,566.26 ㎡ ＋ 商業 737.68 ㎡ ＋ 其他 4,067.47 ㎡）

容積申請三大關鍵解析：

1. 善用「商三特原容積」法規，單項抱回 2,374.30 ㎡ 獎勵：針對早期興建、原建築容積已高於 225% 的商三特老舊大樓，實施者透過精密法規核算，光是「高於法定容積部份核計之獎勵」就爭取到 2,374.30 ㎡（逾 718 坪），完全無需花大錢外購容積移轉，創造極高開發效益。

2. 綠建築（8%）＋智慧建築（6%）＋新技術應用（1%）高標導入：為了打造符合忠孝東路一段政經門戶身價的現代商辦與住宅，全案導入高規格綠建築與智慧建築雙標章，並結合新技術應用獎勵，替未來進駐企業與住戶建立 ESG 永續與智能物業門檻。

3. 退縮開闢 101.15 ㎡ 無遮簷人行步道：針對林森南路與青島東路周邊繁忙的辦公與通勤人潮，實施者退縮開闢達 101.15 平方公尺的無遮簷人行步道，改善市中心核心街廓的步行舒適度。

建築剖析：商辦事務所＋純住宅垂直分流！18層忠孝門戶地標

在建築配置上，法定建蔽率為 45.00%，本案實設建蔽率為 44.97%，在約 629.50 坪的完整方正基地上，打造出總樓地板面積達 16,628.87 ㎡（逾 5,030 坪）的 18 層複合地標。最值得關注的是其精準的「商住複合垂直規劃」：全棟規劃 40 戶住宅單元與 32 戶商業／事務所單元，完美呼應善導寺與立法院、行政院周邊對精品辦公室與高端住宅的雙重剛性需求！

各樓層立體機能配置表

地下室開挖面積達 5,999.64 ㎡，實設 113 輛汽車停車位（超越法定 89 輛高達 24 輛！），並配置 87 輛機車位與 2 輛裝卸車位。對比全棟 72 個單元，汽車位配比高達 1.57 倍，充分滿足企業主、商務訪客與住戶的高規格停車需求！

財務解碼：總銷 47.19 億與更新前後價格參數全透視

本案在官方審查系統的「費用資料」頁籤中，完整揭露了中正區忠孝東路一段核心地段的更新前後估價單價與各項實施費用明細：

更新前後價格與費用細項拆解

• 更新前土地平均單價：3,450,000 元 / 坪，反映中正區林森南路與忠孝東路一段交會處高達每坪 345 萬元的優質素地價值。

• 更新後住宅樓層平均單價：1,094,027 元 / 坪，都更審定基準單價約 109.40 萬/坪，在善導寺捷運站步行圈與商辦住宅複合價值支撐下，具備極強的補漲潛力。

• 更新後車位平均單價：3,387,736 元 / 個，113 個汽車位總價值高達約 3.83 億元。

• 營建費用合計：1,271,866,124 元（約 12.72 億元，含 18 層高層建築結構與深開挖成本）。

• 管理費用合計：325,123,744 元（約 3.25 億元，含人事、銷售與信託管理等費用）。

• 權利變換費用合計：263,891,095 元（約 2.64 億元，含估價、測量與專業規劃費用）。

• 貸款利息費用合計：143,254,058 元（約 1.43 億元）。

• 實施都市更新費用總計：2,004,135,021 元（約 20.04 億元）。

• 預估總銷售金額：4,718,729,986 元（約 47.19 億元）。

共同負擔比（實施成本總銷比）試算

由於本案規劃高規格商辦事務所與住宅複合建築，並投入逾 12.7 億元純營建費用與完整管理規劃，全案共同負擔比（實施費用佔總銷比）為 42.47%，其餘將近 57.5%（約 27.15 億元） 的更新後產權價值由 21 位原地主依權利變換比例公平分回，讓原住戶與地主在忠孝東路一段核心門戶實現資產倍增與建築全面升級！

小又的總結筆記

從這處座落忠孝東路一段與林森南路交會帶的丹棠開發都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 商三特原容積法規的極致應用：基地面積達 629.5 坪且為單一完整地號、100% 私有產權，實施者精準運用「高於法定容積部份核計之獎勵」抱回 2,374.30 ㎡，不花錢買容移就把實設容積率推升至 405.69%，法規操作極具專業度。

2. 「40戶住宅＋32戶商辦」的政經門戶黃金配比：緊鄰善導寺站與中央行政機關商圈，一般事務所使用容積高達 4,067.47 ㎡（超越住宅容積），並配置 113 席汽車位與 2 席裝卸車位，完美契合企業設立總部與高端居住的雙重需求。

3. 納入「168專案」列管、已於 2025 年 5 月正式開工：透過事業與權利變換併送及市府 168 專案加速審查，全案已順利進入實體施工階段，成為忠孝東路一段沿線最快兌現的城市更新地標。

（資料來源：內政部都市更新入口網）

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