【永和危老地王全解密】漢皇水源段880%超限容積大揭密！546戶塞進永和窄巷，捷運永安市場站旁27層巨塔都市設計審議過得了嗎？交通、車位缺口與容積違規四大卡點深度剖析

大家好，我是小又！

身為一位穿梭在各縣市都市計畫委員會、都審專案小組以及各大地政事務所的土地開發與不動產研究者，小又最熱衷的事情，就是幫大家「翻開官方文件最底層的真實密碼」。在預售案接待中心裡，代銷小姐只會拿出精美的 3D 透視圖、跟你描繪未來「捷運散步就到、高空無邊際泳池、頂級 SC 鋼骨地標」的夢幻藍圖；但是，建案到底長什麼樣子？法規上到底有沒有偷吃步？未來的公設會不會變成產權糾紛？周邊交通會不會塞到懷疑人生？這些答案，永遠藏在政府都審會的會議紀錄裡。

今天小又剛拿到一份滾燙出爐、新北市政府城鄉局最新召開的「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會」專案小組會議紀錄。這場會議審查了兩大指標案，第一案是大家很熟的機捷 A3 站「長虹新莊新知段案」；但真正讓小又倒吸一口涼氣、在電腦前盯著圖說看了整整三個小時的，是第二案——由雙和在地都更大建商「漢皇開發」主導的「永和區水源段 166 地號等 32 筆土地集合住宅新建工程」！

永和的土地有多難整合，相信在雙北看房的朋友都很清楚。「一坪換一坪、整合十年一場空」是永和老市區的家常便飯。漢皇這次能一口氣整合水源段多達 32 筆土地、基地面積破 3,100 平方公尺（逼近千坪！），這絕對是永和老市區近年來數一數二的史詩級基地！

但是！當小又把他們的都審報告書數據一調出來，整個人瞬間清醒了：容積率開到 879.85%（逼近 880% 允建極限）、總樓地板面積破 1.5 萬坪、興建地上 27 層地下 6 層的摩天雙塔，總戶數高達 546 戶！

更誇張的是什麼？整棟樓 546 戶，汽車停車位居然只規劃了 270 個！車位配比連 0.5 都不到！ 甚至在容積獎勵的計算上，涉嫌踩到了永和都市計畫法規的「50% 總量天花板」紅線！

今天小又就用最白話、最專業、最犀利的土地開發角度，帶大家一層一層拆解漢皇永和水源段案的規劃全貌，剖析這座即將拔地而起的「永和危老巨塔」背後隱藏的四大致命卡點！無論你是關心永和房市的自住客、置產族，還是關心地區發展的永和在地老鄰居，這篇 4,000 字的超深度解析，你絕對不能錯過！

序章：寸土寸金的永和老城區，漢皇水源段到底在哪裡？

很多朋友常問小又：「永和還有大基地能買嗎？」

永和是全台灣甚至全亞洲人口密度最高的地方之一，早年都市計畫混亂，巷弄狹窄、屋齡普遍突破 40 到 50 年。要在永和找到超過 500 坪的基地，通常只有兩種途徑：要嘛公辦都更（如大陳社區），要嘛建商耗費洪荒之力進行民間自辦都更或危老整合。

這次漢皇開發整合的基地，坐落在新北市永和區的水源段 166 地號等 32 筆土地。 熟悉永和地理的朋友一定知道，水源段的區位條件非常強勢：

• 交通核心：步行即可抵達中和新蘆線的捷運永安市場站，往北一站進台北市古亭站，往南一站接景安站轉乘環狀線。

• 生活機能：緊鄰永和路一段、秀朗路一段、水源街商圈，周邊傳統早市、小吃聚集，甚至散步就能到雙和人的後花園「八二三紀念公園（四號公園）」與國立臺灣圖書館。

• 學區文教：永和國小、福和國中、永和國中，全部都在周邊生活圈內。

這樣一個兼具「捷運、學區、四號公園」的黃金地段，漢皇能夠把 32 筆產權極端複雜的私有土地與老舊建物整合在一起，平心而論，小又在專業上真的必須給開發團隊比個大拇指。但是，土地整合是一回事，怎麼規劃、蓋出什麼樣的產品，又是另一回事了。

一、 漢皇水源段案基本面總盤點：永和罕見的「巨無霸量體」

我們先來看一下官方文件裡，這案子的完整規劃規格：

漢皇永和水源段 32 筆土地案基本規劃表

大家看這個數據，基地面積近千坪，在永和老市區已經是「大象級」的存在。建蔽率 62.69%，地上蓋到 27 層、地下深開挖到 6 層，而且結構採用成本極高的 SC 鋼骨鋼筋混凝土。這棟量體要是落成，絕對會是永和路與秀朗路一帶最搶眼的超高層地標！

但是，請大家仔細看那個容積率數字：879.85%！

在台灣的都市計畫制度下，商業區基準容積率 440% 已經很高了，漢皇是怎麼把它「合法充氣膨脹」到將近 880% 的？這整整翻了一倍的容積，到底從哪裡來的？

二、 容積大魔術：四種獎勵疊加！如何把 440% 爆推到 880%？

土地開發的本質，就是「容積的藝術」。容積率越高，建商能蓋的樓地板面積就越多，銷售總銷金額就越驚人。我們來拆解漢皇在水源段案中，所使用的「容積大補帖」：

漢皇水源段超限容積結構分解圖

【基準容積率】：440.00% (基準容積面積：13,918.74 ㎡)
   │
   ├─ (+) 危老容積獎勵：40.00% (增加 5,567.47 ㎡)
   │
   ├─ (+) 捷運穿越補償容積：30.00% (增加 4,175.62 ㎡)
   │
   ├─ (+) 都市容積移轉額度：20.00% (增加 2,783.74 ㎡)
   │
   └─ (+) TOD 增額容積：10.00% (增加 1,391.87 ㎡)
   ────────────────────────────────────────────────
   【總設計容積率】：879.85% ≈ 880% (總容積面積：27,837.44 ㎡)
   ★ 相當於建商硬生生多蓋了近 14,000 平方公尺（約 4,200 坪）的容積樓地板！

容積來源逐一檢視：

1. 危老建築容積獎勵（40%）：

   本案整合了 32 筆老舊磚造或加強磚造建物，符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，建商直接拿好拿滿法定最高上限的 40% 獎勵容積（換算樓地板面積高達 5,567.47 平方公尺）！

2. 捷運穿越土地補償容積（30%）：

   這是本案最特別、也是一般重劃區案子看不到的容積項目！因為中和新蘆線捷運地下潛盾隧道穿越了本案部分土地下方，依據《大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法》，政府核予 30%（4,175.62 平方公尺）的捷運補償容積。

3. 都市計畫容積移轉（20%）：

   建商透過在其他地區購買公共設施保留地（如道路用地、公園用地）捐贈給新北市政府，換取將 20%（2,783.74 平方公尺）的容積移入本案基地。

4. 大眾運輸導向發展 TOD 增額容積（10%）：

   因為基地靠近捷運永安市場站，符合新北市 TOD 增額容積申請門檻，額外爭取了 10%（1,391.87 平方公尺）。作為對價條件，漢皇在地上 1～2 層捐建了 338.64 平方公尺的身心障礙者社區式日間照顧設施。

大家算一下，本來只能蓋 440%，透過上述這套漂亮的組合拳，硬是蓋到了 880%！ 這對於開發商來說，簡直是把資產效益發揮到了極限。但問題來了——這樣「極限操作」的結果，都市審議委員會的委員們買單嗎？

三、 都審會現場震撼教育：專案小組直指「四大致命卡點」

在 115 年 9 月 1 日召開的專案小組會議上，這座 880% 的摩天雙塔，迎來了新北市府各局處與都審委員的「全面火力轟炸」！ 小又幫大家把會議紀錄中厚厚幾十頁的委員意見，濃縮成「四大核心爭議與法規卡點」：

卡點一：踩到法規紅線！容積獎勵總額到底有沒有超標 50%？（最致命的法律風險）

這是整場會議中最震撼的未爆彈！

大家知道嗎？為了避免老舊市區因為過度開發導致環境惡化，《都市計畫法新北市施行細則》以及永和都市計畫土地使用分區管制要點第 11 點，設有一條非常嚴格的防火牆：

「依本要點或其他法令規定給予之獎勵容積及容積移轉總和，不得超過基準容積之百分之五十（50%）。」

 

我們回頭看漢皇本案申請的項目：

• 危老獎勵：40%

• 容積移轉：20%

• 光是這兩項加起來，就高達 60%！直接狠狠突破了 50% 的法規天花板！

雖然法規有一條例外條款：「若是位於捷運車站半徑 500 公尺範圍內之基地，不受 50% 上限之限制」。 但是！都審委員與城鄉局在會中當場質疑：

1. 捷運 500 公尺範圍線怎麼畫？ 本案由 32 筆土地拼湊而成，基地形狀並不方正。整塊基地是「全區」都在永安市場站 500 公尺內？還是「只有一部分」在裡面？ 委員要求建商必須於專章精確套疊「捷運站出入口半徑 500 公尺等高線圖」，如果跨線，線外的土地絕對不能適用例外放寬，必須分開核算！

2. 主管機關公文在哪？ 本案到底能不能突破 50%？都計審議科要求建商必須正式檢附新北市城鄉局的確認同意函，不能自己在報告書裡說了算！

3. 商業區蓋住宅的容積打折問題：依新北施行細則第 17 條規定，商業區如果拿來蓋住宅，其基準容積原則上不能比住宅區高（永和住宅區容積通常較低），除非是原本領有拆除執照的危險建物。工務局直接要求建商補齊拆除前所有建物的稅籍與使用合法證明，否則基準容積根本不能用 440% 去算！

小又點評：如果城鄉局最後認定部分土地不在 500 公尺內，或者不符合 50% 的放寬要件，這棟建築的容積率將會面臨「腰斬式」的下修，建商整體的產品設計與財務模型可能得全部重來！

卡點二：交通地獄來臨！546 戶僅設 270 席汽車位，車位比 0.49 誰來買單？

如果你住在永和，你一定知道永和最痛苦的日常就是「找車位」。巷子兩側停滿機車，周邊公有停車場排隊常常要等上一兩個小時。

結果漢皇這個案子，規劃了：

• 集合住宅：522 戶

   

• 一般事務所：7 戶

   

• 沿街店鋪：16 戶

   

• 身障日照中心：1 戶

   

• 總計進駐人口單元高達：546 戶！

   

大家猜猜看，地下 6 層挖得這麼深，漢皇給了多少汽車位？

答案是：法定 235 輛，實設 270 輛！

換算下來，車位配比只有 0.49（約 49%）！這意味著，整棟大樓有一半以上的住戶，買房時根本分不到汽車停車位！

交通局在書面審查意見中毫不客氣地痛批：

本案戶數高達 546 戶，僅設 270 席汽車位，嚴重供需失衡！永和路一段及秀朗路周邊既有路邊停車空間早已極度匱乏，未來外溢的住戶、訪客、店鋪顧客及日照中心接送車輛，將對周邊社區交通造成毀滅性衝擊！

交通局要求：

1. 建商必須檢討增設自設停車位。

2. 若受限於地下連續壁結構無法增設，必須提出嚴謹且具約束力的「外部替代停車維持計畫」。

3. 地面層必須內化增設臨停接送車位（2.5m × 6m），不能讓外送機車和接送車輛直接違停在永和狹小的馬路上。

小又點評：買預售屋的朋友請注意，如果未來你買了這案子的兩房甚至三房，卻被告知「沒有車位可買」，或者下班回家要在永和巷子裡繞半小時找停車位，你還能優雅地享受捷運生活嗎？

卡點三：都市開放空間縮水！拿了巨額容積，回饋卻「殘缺碎化」？

建商申請都市更新、危老或 TOD 獎勵，法規的立法初衷是「政府給你多蓋樓地板，你必須把地面層空間退縮出來，做成綠地、廣場、公園，回饋給周邊社區市民共享」。

但在漢皇這個案子裡，都審委員們看到地面層景觀圖說時，紛紛搖頭：

1. 口袋公園變「囊底路死角」：

   建商在報告書中號稱設置了供公眾使用的「口袋公園」，結果委員仔細看配置圖，這座口袋公園居然被塞在北側的死巷底端（囊底路），周圍被車道進出口和零散的花台切得碎碎的，一般市民根本走不進去，日後高機率變成社區住戶私自佔用的封閉庭院！

2. 北側鄰房未退縮 1.5 公尺：

   依據《新北市都市設計審議原則》，超高層建築臨鄰地邊界必須退縮一定距離，保障日照、通風與鄰房隱私。但本案基地北側地上 5 層的量體，居然「貼著隔壁鄰房興建」，完全沒有退縮 1.5 公尺！委員直接命令：「北側地上 5 層未依原則退縮部分，應予退縮修正！」

3. 綠化與喬木「壓線低標過關」：

   全案總樓地板面積超過 1.5 萬坪，但全區規劃的法定大喬木，法定要 8 棵，建商居然「精準」只種了 9 棵（僅超標 1 棵）！委員要求：拿了這麼高的容積，地面層必須把街角廣場、沿街步道與大廳入口整體串聯，改種深根性的大型複層遮蔭喬木，而不是用小花草盆栽交差了事！

卡點四：頂樓無邊際泳池？結構安全與漏水疑慮成焦點

很多豪宅建案喜歡在頂樓規劃「空中無邊際泳池」，視野開闊、拍照超美，代銷拿來當作主打賣點。漢皇本案在屋頂層也規劃了景觀泳池。

但專案小組的結構與建築專家委員，直接在會中提出技術警告：

• 永和地質條件軟弱，本案樓高 27 層，在強風與地震頻繁的台灣，超高層建築頂樓設置大容量水體，會產生嚴重的晃動載重效應。

• 泳池長期的防水防漏工法、給排水管線穿透結構層的細部設計，建商完全沒有在報告書中交代清楚。

• 委員要求：必須檢附結構技師正式簽章的結構安全載重簽證，並補充全套防漏維管計畫，否則絕不同意備查！

四、 樓層用途深度解剖：住宅、商辦、日照中心的「垂直混居挑戰」

很多朋友買房時只看自己那層，完全忽略整棟大樓的「上下垂直鄰居」是誰。我們把漢皇水源段各樓層的使用機能攤開來看：

漢皇永和水源段各樓層使用機能配置表

大家發現了嗎？這不是一棟單純的純住宅社區！它是一座集結了「店鋪商場 + 日照中心 + 辦公事務所 + 500多戶住宅」的複合型垂直微型城市。 在這種複合大樓裡，管委會未來如何管理？商辦的上班族、日照中心的家屬、店鋪的顧客，會不會跟住戶在電梯裡大眼瞪小眼？日照中心的獨立逃生動線是否符合消防法規？新北市社會局在會中就特別提醒：該日照中心的內部隔間、專用無障礙電梯與地下臨停車位，目前根本還沒取得社會局正式審查同意函！

五、 小又的專業置產評估：漢皇永和水源段值得期待嗎？

分析完這麼多硬核的法規與卡點，相信大家最關心的還是：這個案子到底能不能買？它的優缺點與未來潛力在哪裡？

小又幫大家整理出三大優勢與三大隱憂：

★ 三大絕對優勢：

1. 地段無可替代，永和保值金三角：

   永和老市區新案極度稀缺。本案步行可達永安市場站與四號公園，屬於雙和房市中最抗跌、最具增值潛力的精華地段。

2. 千坪基地規模，SC 鋼骨耐震地標：

   永和多數危老案基地僅 100～200 坪，只能蓋機械車位、公設比超高的「牙籤屋」。漢皇能整合出近千坪基地，並採用高規格的 SC 鋼骨結構蓋到 27 層，在外觀氣勢、結構耐震度與基地規模上，直接碾壓周邊小型新案。

3. 生活機能極度成熟：

   下樓就是熱鬧商圈，買菜、購物、接送小孩、搭捷運都在 5～10 分鐘散步生活圈內，食衣住行育樂零死角。

⚠️ 三大潛在隱憂：

1. 車位严重不足，有車族最大惡夢：

   546 戶只有 270 個車位（車位比 0.49）。未來大量兩房甚至小三房戶別絕對是「無車位戶」。如果家庭日常生活需要開車通勤，未來在永和老巷弄裡租車位的代價與難度極高。

2. 出入人口複雜，社區維護挑戰大：

   低樓層有店鋪、辦公室與對外開放的身障日照中心，總戶數破 500 戶。如果建商沒有規劃完全獨立的進出動線、獨立電梯核心，日後門禁管制與社區安寧將是一大考驗。

3. 都審修正變數大，推案時間恐延宕：

   本次專案小組提出的「容積是否逾 50% 上限」、「北側未退縮 1.5 米」、「交通停車衝擊」等問題，都是牽一髮動全身的硬指標。市府要求漢皇必須在 115 年 9 月 15 日前檢送修正報告書續審。如果容積認定被市府卡關，全案量體可能縮減，推案時間勢必往後順延。

六、 總結與後續追蹤

漢皇開發這宗永和水源段 32 筆土地案，無疑是近年雙和地區最具指標性、話題性、也最考驗建商規劃功力的一記重拳。建商展現了無與倫比的土地整合實力，也透過多元獎勵機制把容積拉升到了 879.85% 的神級境界。

然而，「城市的容積，不該只是建商的獲利，更必須兼顧周邊環境的承載力。」 當 546 戶人口湧入永安市場站周邊狹窄的街廓，當一半以上的住戶沒有車位可停，當回饋市民的口袋公園被塞在巷底死角時，新北市都市設計審議委員會的嚴格把關，正是守護永和居住品質的最後一道防線。

這場「880% 超高容積」與「永和都市承載力」的博弈，究竟漢皇團隊會如何修正？容積會不會被迫縮水？車位缺口該怎麼解決？

小又會持續為大家緊盯新北市都市審議會的最新動態，為大家帶來第一手、最真實的土地開發內幕追蹤！

如果你喜歡小又這種「不看業配、只看公文與圖說」的超深度房產解析，別忘了按讚、分享，並加入小又的房地產研究社群，我們下一期都更都審解密見！

【附錄：本案歷次重要審查節點】

• 115 年 8 月 26 日：新北市政府發布「新北府城設字第 1151671481 號」都審專案小組開會通知單。

• 115 年 9 月 1 日：新北市都市設計及土地使用開發許可審議會專案小組召開正式審議會議，作成多項重大修正決議。

• 115 年 9 月 7 日：新北市政府正式函發「新北府城設字第 1151760284 號」專案小組會議紀錄公文。

• 115 年 9 月 15 日（法定續審死線）：申請單位（漢皇開發）須依專案小組各項決議完成修正報告書送府，逾期未補正將依法駁回申請。