【林口工一產專區最新內幕】遠際2,000坪廠房大案都審過關了嗎？金屬製程遭經發局質詢、12米車道被砍至8米、2樓管委會涉嫌偷容積？林口特定區第三之二種產專區「淨零碳示範」實戰全紀錄！

大家好，我是小又！

熟悉小又的朋友都知道，小又平時除了幫大家緊盯雙北蛋黃區的精華住宅都更案之外，另一個長期投入重兵研究的領域，就是「全台灣最具爆發力的科技產業重鎮與工業地產脈動」！

如果要問現在北台灣討論度最高、建廠動能最強的產業園區在哪裡？答案絕對非「林口工一產專區（新北國際AI+智慧園區）」莫屬！隨著國際半導體大廠艾司摩爾（ASML）重金插旗，加上新北市府將這裡定位為「永續發展暨淨零碳示範地區」，林口工一的土地身價早已不可同日而語，各大科技廠、製造業巨頭無不搶著進駐卡位！

但是！在林口工一買地蓋廠，真的像買農地蓋鐵皮屋那麼簡單嗎？ 答案是：完全不是！ 為了撕掉外界對傳統工廠「高污染、鐵皮屋、車輛違停」的刻板印象，新北市府對林口工一訂出了極端嚴格的都市設計審議原則與淨零碳規範！從綠園道、退縮風廊、充電車位比例，到廠房製程到底算不算低污染，每一項都要被放在顯微鏡底下檢視！

就在這幾天，小又追蹤到一份極具指標性的官方公文——新北市府於 115 年 9 月 24 日正式發函的「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會」專案小組會議紀錄！

這次審查的唯一主角，就是由「遠際股份有限公司」所投資興建的「林口區新頭湖段 185 地號等 7 筆土地廠房新建工程」！這是一塊基地超過 2,000 坪的產專區大案，但整場會議看下來，建築師團隊被市府各局處與委員「輪番震撼教育」，現場火藥味十足！

• 經發局當場發難：申報金屬製品製造業，製程有沒有涉及化學濕製程？到底算不算低污染？目前根本沒說清楚！

• 交通局與委員強勢要求：原本 12 米的寬闊車道出入口，直接被勒令「腰斬」砍到 8 米以下！

• 空間規劃疑點重重：一棟只有 4 戶的工廠，居然在地上 2 樓規劃了整層的「管委會使用空間」，被委員當場質疑合理性，甚至要求計入容積！

今天小又就用最接地氣、最深度的土地開發視角，帶大家開箱這座坐落在林口產專區核心的 2,000 坪新廠房，到底長什麼模樣？建商與工廠業主在林口工一蓋廠會踩到哪些「法規地雷」？想在產業專用區投資設廠的老闆與投資人，這篇超過 4,000 字的實戰血淚寶典，請你務必一字一句讀完！

序章：林口工一「第三之二種產業專用區」到底有多金貴？

在進入遠際這宗案子之前，小又先幫大家科普一下「林口工一產專區」的土地遊戲規則。

林口特定區計畫內的土地分區管制非常特別，本案所在的「第三之二種產業專用區」，當初細部計畫的規劃宗旨，就是為了建立地方產業供應鏈、促進產業轉型升級。

依據《土地使用分區管制要點》，這塊土地的管制要求極高：

1. 使用項目受限：容許核心、次核心產業的生產廠房及相關設施，或是支援性產業設施，而且絕對不准引進觀光旅遊產業！

2. 必須符合「低污染認定標準」：所有進駐的產業類別與加工製程，必須完全符合經濟部訂定的低污染標準，嚴格防堵有毒化學物質與高污染廢水排入林口台地！

3. 都市設計審議是絕對門檻：不同於一般工業區只要建照審查通過就能開工，林口工一產專區明文規定：「區內之開發建築行為，必須送經新北市都審會審議通過，且符合綠建築規範，才能拿到建造執照！」

也就是說，就算你手上捧著幾億現金把土地買下來，只要都市設計審議沒過、只要製程交代不清楚，你的工廠就連一根鋼骨都別想立起來！

一、 遠際新頭湖段案基本面大盤點：2,000坪廠房規劃解密

我們直接翻開官方會議紀錄，來看看遠際這座廠房的硬核基本數據：

遠際林口區新頭湖段廠房新建工程基本資料表

小又看完這個規格，有幾點專業觀察必須先跟大家分享：

• 基地規模夠大：破 2,000 坪的工廠基地在林口台地上算是相當漂亮的完整街廓，對於製造業佈設自動化生產線與倉儲動線來說非常友善。

• 建蔽與容積「全部用滿」：建蔽率 60% 壓滿、容積率 210% 壓滿，完全沒有浪費任何一坪法定興建額度。全案總樓地板面積高達 8,000 多坪，是一座量體不小的 5 層樓大廠房。

• 只規劃 4 戶單元：不同於有些投資型工廠切成幾十間小廠辦分拆銷售，本案 8,000 坪只分 4 個單元，很顯然是自用型態或是鎖定中大型企業整層進駐的旗艦廠房規格。

二、 垂直樓層使用機能拆解：那個神祕的「2樓管委會」是怎麼回事？

接著我們來看看各樓層的空間用途配置：

遠際林口廠房各樓層規劃配置一覽表

大家有沒有發現這張表裡最詭異的亮點？ 沒錯！就是「地上 2 樓整層規劃為管委會使用空間」！

在建築法規裡，集合住宅或大型商辦大樓依照《公寓大廈管理條例》，可以依法設置免計容積的管委會使用空間或公設。 但是，請大家評評理：整棟廠房總共才 4 戶，1 樓已經規劃了管委會空間，結果 2 樓居然又規劃了偌大的管委會使用空間！ 專案小組的審查委員都是身經百戰的專家，眼睛毒辣得很，當場在審查意見中白紙黑字寫下：

「地上 2 層規劃管委會使用空間不合理，請補充說明實際使用需求！不符規定部分請取消或計入容積！」

 

小又在土地開發界看過太多類似案例：有些開發單位為了在法定容積之外「偷挖」更多可使用面積，會以管委會、交誼廳、職工福利設施等名義申請免計容積，等使照拿到後，再違規打通當成辦公室或一般廠房使用。這次都審委員會直接祭出鐵腕，要求建商交代清楚，不合理的空間通通要抓回來算容積！

三、 都審大攻防：專案小組「四大核心卡點」全剖析

在 115 年 9 月 22 日的專案小組會議上，遠際這宗案子雖然原則上獲得了「修正後通過，先行核備」的門票，但附帶的修正條件可謂字字見血！小又幫大家整理出四大卡點與攻防焦點：

卡點一：經發局亮黃燈！「金屬製品製造業」到底是不是低污染？

這是全案最核心、甚至攸關這座廠房未來能不能合法開工營運的「天字第一號卡點」！

遠際公司在提送的都市設計審議報告書中，土地使用分區管制檢討章節裡載明：「本案為金屬製品製造業」。 新北市政府經濟發展局的審查人員一看，立刻在會中提出嚴肅的書面預警：

「金屬製品製造業在生產加工過程中，如果涉及到特定的化學濕製程（例如電鍍、酸洗、化學研磨、表面處理），在環保法規與經濟部的認定標準中，很有可能**『非屬低污染事業』**！本案目前完全沒有檢討確認其詳細行業別與實際製程是否符合『低污染認定基準』，請遠際公司具體補充說明，經發局再行研判！」

林口工一產專區之所以珍貴，就是因為政府承諾當地居民要引進無污染、高科技的優質產業。如果遠際引進的是傳統重污染的電鍍金屬加工，那根本連進駐林口工一的資格都沒有！

因此，專案小組在決議第一條就特別重申：「請詳實說明檢討本案使用內容是否符合產專區規定，並必須正式經由本府經濟發展局確認！」 這意味著，如果經發局後續審查認定製程超標，這座廠房的產線規劃將面臨全面顛覆的風險！

卡點二：12米霸氣車道被砍成8米！交通局嚴控車行破口

很多工業廠房為了讓大型聯結車、貨櫃車進出方便，喜歡把大門車道出入口開得又大又寬。遠際原本在設計圖上，大手筆畫了一個寬達 12 公尺的超大車道出入口！

結果，都審委員看到直接開罰單：

• 車道強制縮小：依據審議規範，車道出入口寬度必須在 8 公尺以下！原本 12 米的寬度直接被勒令「限縮砍除 4 米」！

• 杜絕人車交織奪命陷阱：原本的大車道直接切過人行步道，人車動線嚴重衝突。委員要求車道破口兩側必須退讓，人行步道必須獨立規劃至少 2.5 公尺的淨寬，而且車道穿越人行道的地方，鋪面必須完全齊平、不得有原本設計的 10 公分高低落差，還得採用高規格防滑材質！

• 物流外送臨停內化：因應現代化物流與員工外送用餐需求，廠區地面層必須與車道共用出入口，內化設置一處 2.5m × 6m 的短時臨停空間，絕對不准讓貨車與外送機車大喇喇停在大馬路上霸佔車道！

卡點三：淨零碳與風廊規範來真的！7米綠園道與2米地界必須全面淨空

大家千萬不要以為「淨零碳排」只是喊喊口號。新北市針對林口特定區第三之二種產專區，專門訂定了一套《永續發展暨淨零碳示範地區都市設計審議原則》，這套規則在本案中展現了極其強大的殺傷力：

【林口工一淨零碳示範區：遠際廠房退縮斷面示意】
┌──────────────┬────────────────────────┬─────────────┐
│ 10米公共退縮開放空間   │ 7米綠園道林蔭人行空間       │ 2米地界風廊淨空 │
│ (行道樹間距≤6m、透水磚)│ (取消硬鋪面、以地被休憩為主)  │ (嚴禁任何排氣構造物)│
└──────────────┴────────────────────────┴─────────────┘
  ◀────────────────────── 廠區建築物退縮建築線 ──────────────────────▶

1. 7 米綠園道人行空間：本案為了形塑林口台地的都市風廊並提高綠覆量，依法必須留設至少 7 公尺寬的綠園道林蔭空間。原本建築師規劃了許多硬質線性鋪面，委員全部要求取消，改採人行尺度的透水地被植物，維持綠園道的自然完整性！

2. 2 米地界風廊「連排氣孔都不准設」：沿著基地地界線退縮的 2 公尺風廊，原本建商在地下室車道旁偷偷規劃了通風排氣口構造物，委員一眼抓包，勒令通通移走，地面必須 100% 絕對淨空！

3. 綠化標準嚴苛到公分級：

   • 法定喬木米高徑原本只規劃 8～12 公分，被強制拉高到必須大於 12 公分！

   • 覆土深度原本偷工規劃 1.5～2 公尺，被勒令全面加深至 2 公尺以上，確保深根大喬木能真正長成大樹！

   • 屋頂原本打算隨便鋪個綠色草皮交差，委員直接打槍：「草皮維護困難又沒固碳效益，全部取消！改種台灣在地喬灌木，打造成員工生態休憩棲地！」

4. 充電車位不能全塞在 B2：全案法定 30% 車位必須是電動車充電位，遠際原本投機地把充電樁全塞在最底下的 B2，委員直接建議將部分充電車位拉到 B1，方便日常頻繁進出的車輛使用。

卡點四：與公園為鄰的代價！建築立面與雨水逕流的嚴苛檢視

遠際這塊基地的西北側，正好正對著林口工一的重要綠肺——「湖內公園」。 正因為鄰近公園，都審委員對建築外觀與環境景觀的要求被無限放大：

• 西北向立面必須符合 ESG 精神：委員要求建商不能只蓋一座冷冰冰的灰色 RC 廠房，面對湖內公園的建築立面必須加強垂直綠化設計，提交詳細的植栽種類、自動灌溉與長效維護管理計畫。

• 工廠雨水一滴都不能流到路面上：全區排水系統必須徹底檢討，基地內的地面雨水必須透過專屬暗渠「100% 匯流排入建築物的地下筏基內」，嚴格禁止任何地表逕流水直接溢流到隔壁鄰地或馬路公共水溝，徹底落實海綿工廠的標準！

四、 專案小組審查總結：遠際案通關了嗎？

看了這麼多嚴厲的指正，很多朋友會問：「小又，那這個案子到底是被駁回，還是審核通過了？」

答案是：「原則通過，但附帶滿滿的作業功課！」

專案小組在會議末尾給出定調決議：

「本案依下列意見修正後通過，請設計單位製作修正對照圖表並綜整報告書內容，經作業單位確認後同意先行核備，逕提大會報告；倘無法依會議決議修正應再續提專案小組確認。」

請注意！市府給遠際的修正補件期限是：中華民國 115 年 10 月 6 日前！

從 9 月 24 日正式發文到 10 月 6 日，扣除假日只有短短一週多的黃金時間，建築師事務所必須把經發局的低污染證明、8 米車道修改、2 樓管委會空間交代、7 米綠園道重畫全部搞定，否則依法將被直接駁回申請，一切回到原點重來！

五、 小又的產業與土地開發深度觀察：給進駐林口工一老闆們的警世錦囊

剖析完遠際林口廠房這宗 2,000 坪的指標案，小又心中感觸非常深。

林口工一產專區是新北市未來十年最閃耀的產業明珠，但從這次專案小組的審議過程，小又想給所有正在評估進駐林口工一、或是手上有產專區土地打算自建廠房的企業主與投資人，提供三大核心警示：

1. 傳統工廠思維已經徹底出局！

如果你還抱著「我買了工業地，只要不塌下來，我想怎麼蓋就怎麼蓋」的老舊觀念，你保證會在林口都審會撞得頭破血流！林口工一被賦予「淨零碳示範區」的政策光環，政府要的是具備 ESG 綠建築、垂直綠化、綠園道風廊的高顏值科技總部，而不是雜亂無章的鐵皮鐵件加工所。

2. 「製程類別」是最高等級的生死門檻！

千萬不要先斬後奏！在買地或送審前，一定要先找環評與經發專家，把未來的生產線拆解到化學原料等級。只要你的製程踩到非低污染的濕製程紅線，就算你找全台灣最厲害的建築師，經發局也絕對不會替你背書蓋章。

3. 別把都市開放空間當成自家後花園！

退縮 10 米公共空間、7 米綠園道、2 米地界淨空……這些看似吃掉基地面積的規定，是政府換取高強度開發的對價。在規劃初期就必須將「人車分流、無障礙順平、大喬木深根」納入藍圖，硬要在退縮地塞排氣孔或硬鋪面，最後只會落得圖面全部重畫、延宕推案動工時程的下場。

結語

城市在進步，台灣的工業地產也在歷經一場脫胎換骨的「綠色革命」。 遠際林口廠房案的嚴格審查，正是新北市政府向外界宣示林口工一高標準開發規格的縮影。

這座兼具生產機能與生態綠廊的 2,000 坪新地標，究竟能不能在期限內順利克服製程與空間爭議、順利取得建照開工？

小又會持續為大家緊盯新北市都市設計審議委員會的最新動態，為大家帶來第一線、最硬核、最不講情面的土地開發與房地產內幕！

如果你覺得小又這篇 4,000 字的林口產專區深度開箱對你有幫助，請一定要幫小又按讚、轉發給身邊關心房地產與產業投資的朋友，你的支持就是小又繼續挖掘官方公文最大動力！我們下一期都審解密見！

【附錄：本案審查重要里程碑與公文資訊】

• 115 年 9 月 9 日：設計單位（李萬秋建築師事務所）正式提送都審報告書至新北市政府。

• 115 年 9 月 16 日：新北市政府城鄉局發布「新北府城設字第 115185227 號」都審專案小組開會通知單。

• 115 年 9 月 22 日：新北市都市設計及土地使用開發許可審議會專案小組正式召開視訊審查會議。

• 115 年 9 月 24 日：新北市政府正式發發「新北府城設字第 1151905909 號」專案小組會議紀錄公文函。

• 115 年 10 月 6 日（修正核備法定死線）：遠際股份有限公司須依本次決議完成修正報告書送府核備，逾期將依法直接駁回申請！