【永和樂華夜市旁地王解密】正金晏水源段599地號都審歷經8年終於核備！容積率狂飆823%、31層SRC雙塔巨艦深度剖析：錯層挑高夾層疑雲、突襲變更旅館被撤、車位大勝漢皇案的永和都更大案！

大家好，我是小又！

身為一個天天翻閱雙北市府都市更新審議、都市設計審議公文與建築圖說的土地開發研究者，小又一直深信一句話：「外行人看預售屋的包裝與宣傳，內行人看都審會議紀錄裡的血淚攻防」。

在寸土寸金、全台灣人口密度數一數二擁擠的「新北市永和區」，任何一個超過 500 坪的基地動土，都足以在房產界掀起驚濤駭浪。上回小又才剛為大家深度開箱過同在永和水源段、由漢皇開發主導的 166 地號等 32 筆土地（近千坪危老案），當時大家都被那個「546 戶卻只配 270 席車位、車位比不到 0.5」的交通地獄震撼到。

沒想到，就在這幾天新北市政府正式公開的「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會」115 年度第 8 次大會會議紀錄中，小又發現了一宗量體更驚人、整合規模更不可思議的史詩級都更巨案——「正金晏開發永和區水源段 599 地號等 38 筆（原 37 筆）土地店鋪、辦公室及集合住宅新建工程」！

這個案子坐落在哪裡？就在永和大家最熟悉、人潮最洶湧的「樂華夜市商圈與保平路」核心地段！ 基地面積高達 5,758.99 平方公尺（整整 1,742 坪！），總樓地板面積突破 27,254 坪！ 透過都市更新獎勵與容積移轉，建商把基準容積 440% 爆推到 823.23%，興建高達 地上 31 層、地下 6 層的 SRC 鋼骨鋼筋混凝土摩天巨艦，總戶數高達 622 戶！

但是，這座巨無霸的背後，是一部整整長達 8 年（從 107 年一路鏖戰到 115 年）、歷經 5 次專案小組聯審與多次退件重修的都審血淚史！ 在審查過程中，建商曾規劃容易造成二次施工的「錯層挑高夾層」、曾企圖在 28 樓頂搞「6層樓高立體過樑框架」、甚至在第 4 次聯審時突襲想變更成「旅館」，通通被審查委員毫不留情地一一打槍拔除！

今天小又就用最專業、最犀利的土地開發與建築規劃視角，為大家抽絲剝繭這座永和「真・地王級」都更案的完整前世今生，並深入對比它與漢皇水源段案的關鍵差異！4,000 字的超硬核深度專文，帶你看懂永和未來十年的天際線巨變！

序章：坐擁樂華夜市黃金角地，水源段 599 地號到底有多狂？

如果說永和捷運永安市場站周邊是生活質感的代表，那麼保平路與樂華夜市商圈，就是永和商業機能與在地煙火氣的最核心心臟！

正金晏開發整合的這塊水源段 599 地號等 38 筆土地，地理位置堪稱永和老城區的「天花板」級距：

• 四通八達的街廓條件：基地東臨 15 米保平路計畫道路，北臨保平路 93 巷、南臨保平路 111 巷，西側還串聯永和路一段 49 巷 3 弄。在多數永和老屋只能依賴 4～6 米死巷進出的環境下，本案擁有四面臨路的完整大街廓，條件極為罕見。

• 核心生活商圈：步行 3～5 分鐘就直達樂華夜市與錢櫃商圈，沿著保平路漫步就是永和最密集的排隊美食街，過個馬路就能抵達捷運頂溪站與永安市場站之間的繁華軸帶。

• 1,742 坪的史詩級尺度：在永和，能整合出 500 坪的基地就算大建商，能突破 1,000 坪就足以被稱為地王，而正金晏這次一口氣吃下 1,742 坪（5,758.99 ㎡）！這在全區地籍破碎、違建夾雜的永和核心區，整合難度無異於登天。

然而，地段越精華、量體越龐大，隨之而來的都市衝擊就越劇烈。當建商試圖在這塊 1,742 坪的土地上塞進超過 2.7 萬坪的樓地板與 622 戶人口時，新北市都審會的嚴厲審查，就成了這座建築能否真正造福都市的關鍵試金石。

一、 基本規劃規格總盤點：永和老市區的摩天雙塔

我們先透過官方最新核定的都審報告書數據，來全面檢視本案的量體與建築規格：

正金晏永和水源段 599 地號案基本規劃一覽表

大家仔細觀察這張規格表，有幾個非常關鍵的亮點和小又必須特別點出的專業門道：

1. 建蔽率大幅壓低至 48.87%：雖然商業區法定建蔽率可以蓋到 70%，但建商選擇只用了不到 49%。這意味著建商把一半以上的土地留作戶外空地、退縮人行步道與景觀廣場，讓這座 31 層的大樓在地面層擁有了足夠的呼吸空間，而不是貼緊馬路壓迫行人人行動線。

2. SRC 鋼骨結構與 31 層高標：永和地質屬於軟弱沉積層，要蓋到 31 層、深開挖 6 層，結構耐震與施工技術難度極高，建商採用 SRC 鋼骨鋼筋混凝土，是豪宅級的地標結構標配。

3. 車位比突破 1:1（高達 1.06！）：這是最讓小又驚豔的地方！大家還記得同路段漢皇水源段案 546 戶只配 270 席車位的慘況嗎？正金晏這案 622 戶，足足配了 659 席全平面坡道汽車位！平均每一戶都能分到 1.06 個車位！光是這一點，在未來的轉手保值性與自住便利度上，就徹底完勝周邊建案。

二、 容積狂飆 823%：都更獎勵 50% 吃滿 + 容移 37.1%

在都市計畫的架構下，商業區的基準容積率是 440%。 那麼正金晏是怎麼把容積合法拉升到 823.23% 的呢？我們來拆解這套容積架構：

正金晏案容積擴增機制算式

【基準容積率】：440.00% (基準容積面積：25,339.55 ㎡)
   │
   ├─ (+) 都市更新容積獎勵：50.00% (爭取滿額 12,669.77 ㎡)
   │
   └─ (+) 都市計畫容積移轉：37.10% (核准移入 9,400.97 ㎡)
   ────────────────────────────────────────────────────────────
   【總申請容積率】：440% × (1 + 50.00% + 37.10%) = 823.24%
   【實設容積率】：823.23% (設計容積面積：47,409.78 ㎡)

1. 都市更新容積獎勵（50.00% 吃滿）：

   依據《都市更新條例》相關規定，本案因為整合面積大、協助開闢周邊計畫道路、取得綠建築、耐震設計及智慧建築等多項標章，將都更法定最高上限 50% 的獎勵額度全部拿滿（換算容積樓地板高達 12,669.77 平方公尺）！

2. 都市容積移轉（37.10%）：

   建商於新北市境內購買公共設施保留地（如未徵收之公園、道路用地）捐贈給市府，經新北市政府 110 年 5 月 6 日「新北府城開字第 1100882724 號函」正式核准在案，核予移入 37.10% 的容積額度（9,400.97 平方公尺）。

透過這兩項法規工具，建商多爭取到了將近 22,070 平方公尺（約 6,676 坪）的容積樓地板面積！這也是為什麼總樓地板面積能一口氣突破 2.7 萬坪的關鍵原因。

三、 都審8年長征血淚史：專案小組拔除的「四大爭議地雷」

很多朋友以為，建商拿了地、請了建築師畫圖送審，政府蓋個章就能發建照。 大錯特錯！ 正金晏這個案子從 107 年提報第 1 次專案小組聯審開始，一路審到了 115 年，期間召開了整整 5 次專案小組會議與多次大會報告！ 在這漫長的 8 年裡，都審委員以最嚴格的標準，把圖面中所有試圖「偷吃步」、「遊走法規邊緣」的設計逐一揪出並勒令拔除。小又幫大家整理出審議過程中交鋒最激烈的四大核心攻防卡點：

卡點一：防杜偷做夾層！「臥室錯層挑高」遭委員強勢封殺

在台灣早期房市中，有些建商喜歡在圖面上玩「錯層陽台」或「錯層挑高」手法，讓客廳或次臥挑高達 4.2 米或 6 米，等使照核發、交屋給買方後，再誘導住戶做「二次施工夾層」，把原本合法兩房硬生生隔成三房甚至四房。

在正金晏案早期的建築剖面圖中，建築師在標準層住宅規劃了各戶臥室錯層挑高的設計！ 審查委員在專案小組會議上直接發動猛烈質疑：

「本案臥室規劃錯層挑高，未來極易衍生二次施工搭建夾層之違章行為！且高低落差完全違反無障礙通用設計原則，強烈要求刪除！」

經過多次大會與專案小組的堅持，建商最終被迫舉白旗投降，將住宅標準層所有的挑空與錯層設計全面取消，回歸平整、合法的標準層高度，徹底杜絕了未來社區交屋後被建管處拆夾層的違規風險！

卡點二：屋頂6層樓高的「立體過樑框架」直接被砍！

很多建案為了營造「頂級地標」的恢弘氣勢，喜歡在建築頂部大作文章。 正金晏團隊在原本規劃地上 33 層時，於 28 樓以上設計了一座高達 6 層樓高、跨距極大的「外觀過樑立體裝飾框架」！

委員在現場審閱 3D 模型後毫不客氣地痛批：

1. 量體壓迫感極重：保平路路寬僅 15 米，頂部架設如此龐大且厚重的空調樑框，對地面行走的路人與對街低矮舊公寓造成極大的視覺霸凌與日照遮蔽。

2. 潛在違建溫床：這麼大跨度的外凸框架，日後管委會或頂樓戶極容易偷偷封閉玻璃，變成超大私人空中花園或室內违建。

3. 樓高下修：委員強制要求全案進行量體退縮與簡化，最終建商妥協，將樓高從 33 層降至 31 層，並將 28 樓以上誇張的立體框架徹底取消刪除，回歸乾淨俐落的現代天際線！

卡點三：突襲新增「旅館使用」？委員當場開火、建商狼狽撤案

在 111 年底召開的第 4 次專案小組會議上，發生了整場審查最戲劇化的一幕： 建商在未事先向都更地主與審查單位充分溝通的情況下，突然在報告書中將地上 3 樓整層變更為「商業旅館使用」！

這項突襲變更立刻引發委員嚴正砲轟：

• 地主權益疑慮：都更事業計畫原本核定的是純住宅與一般商辦，突襲改成旅館，未來的產權如何分配？都更地主知情並同意嗎？

• 門廳動線荒謬：一間旅館每天有大量旅客進出、拖行李，建商卻只在 1 樓規劃了一個 12 平方公尺（不到 4 坪！）的微型接待門廳，旅客與 600 多戶住宅住戶動線混在一起，嚴重影響居住安全與品質！

• 下場：在委員強烈反對下，建商在後續會議中正式撤回旅館申請案，地上 3 樓回歸「店鋪與一般事務所辦公室」！

而且委員為了防止建商未來把辦公室偷當住宅賣，特別設下嚴格的「辦公室防弊鐵律」：

地上 3 樓的一般事務所，每個單元室內面積不得小於 150 平方公尺（約 45 坪）！而且所有的管道間、衛生設備、茶水間必須全部集中於公共服務核內設置，各戶內部絕對不准私設個別衛浴管路！

這項裁決直接封死了任何「買辦公室改住家」的違規操作空間。

卡點四：南側巷弄占道危機！強制退縮 8 米救命通道

基地南側鄰接的「永和路一段 49 巷 3 弄」，原本屬於都市計畫道路，但現實中卻長期被既有未拆除的鄰房與老舊建物占用，導致路寬不足，消防車根本進不來。

都審委員在交通防災審查時展現了極高的專業要求：

• 雖然鄰地占用不是建商造成的，但為了保障未來進駐的 622 戶居民以及周邊老街坊的生命安全，都審會要求建商在基地境界線內「再額外無條件退縮」，確保整條巷弄淨寬達到足足 8 公尺，供公眾無障礙通行與消防雲梯車順利出入！

• 這項退縮空間必須在土地登記與公寓大廈管理規約中明文註記為「永久供公眾通行之開放空間」，並由建商負責鋪面整平與未來維護。

四、 樓層機能完整拆解：住商分離的垂直立體聚落

經過長達 8 年的淬鍊與去蕪存菁，正金晏水源段案最終定案的各樓層空間機能非常純粹且嚴謹：

正金晏案各樓層使用機能配置與生活指南

五、 小又的專業對決：正金晏水源段 599 號 VS 漢皇水源段 166 號

很多永和在地的房產朋友都在討論：這兩宗同樣坐落在水源段、同樣主打超大基地與超高樓層的指標案，到底哪一個比較優質？小又直接幫大家拉出一張「雙雄對決評比表」：

永和水源段兩大旗艦案深度規格對比表

看完這個對比，大家是不是一目了然？ 漢皇案的優勢在於距離捷運站與四號公園更近；但正金晏案在基地規模、車位配比（戶戶有車位）、以及都審合規的成熟度上，展現了輾壓級的實力！在老永和能買到一間「千坪基地、31層SRC、且自帶地下平面車位」的新大樓，其稀缺性與資產保值力絕對是頂級水準。

六、 總結與後續追蹤：永和老市區的浴火重生

回顧正金晏水源段 599 地號這 8 年的漫長都審之路，小又感觸非常深刻。

這不僅僅是一家建商買地蓋大樓的過程，更是台灣都市更新制度在極度擁擠的老舊市區中，如何平衡「建商開發利益」與「市民居住正義」的經典教科書！

• 如果沒有都審委員這 8 年來的層層把關，這棟樓可能會有偷做夾層的挑高臥室；

• 可能會有壓迫路人、容易違建的頂樓 6 層巨大框架；

• 可能會有動線混亂、出入複雜的突襲旅館；

• 更可能會有一條消防車根本進不去的危險死巷！

正是因為有了都審制度的嚴格鞭策，建商最終交出了一份建蔽率不到 49%、退縮 6 米綠蔭人行道、配備 659 席充足車位、全面順平無障礙的優質答卷！新北市府在 115 年 9 月的大會上正式給予「核備洽悉」的肯定，象徵著這座永和核心的龐然巨艦，終於正式拿到了啟航的通行證！

隨著都更事業計畫已在 115 年 5 月底原則通過、都審程序於 9 月正式塵埃落定，本案接下來將進入申請建造執照與實質拆除動工階段。小又會持續為大家鎖定這塊樂華夜市旁千坪地王的最新推案動態與開價行情！

如果你喜歡小又這種「拋開行銷話術、直擊政府公文底層邏輯」的超硬核房地產解析，請記得一定要按讚、分享這篇文章給身邊關心雙和房產的朋友，你的每一次轉發，都是小又繼續為大家深挖土地真相的最大動力！我們下一期都審解密見！

【附錄：正金晏水源段案歷次核心審查里程碑】

• 107 年 10 月 18 日：召開專案小組第 1 次聯審會議，委員直指錯層挑高有二次施工違建之虞，要求全數檢討。

• 109 年 3 月 26 日：召開專案小組第 2 次聯審會議，要求降低建築量體，刪除頂部多餘裝飾樑框。

• 110 年 5 月 6 日：新北市府以「新北府城開字第 1100882724 號函」正式核准本案 37.10% 之容積移轉。

• 111 年 11 月 23 日：召開專案小組第 4 次聯審會議，建商突襲提出新增「旅館使用」，遭委員嚴正駁回並勒令撤案。

• 112 年 8 月 18 日：召開專案小組第 5 次聯審會議，建商撤回旅館案，正式確立取消錯層夾層、辦公室單元 ≥ 150 ㎡ 且服務核集中原則。

• 115 年 5 月 29 日：新北市都市更新及爭議處理審議會第 94 次會議審議，全案原則通過。

• 115 年 8 月 24 日：新北市政府正式發文同意本案都市設計審議先行核備在案。

• 115 年 9 月 11 日：新北市都設會 115 年度第 8 次大會正式提報大會報告（洽悉），全案都審程序圓滿落幕！